A crise energética e o contexto internacional mergulharam muitas famílias em dificuldades financeiras. Alguns proprietários não conseguem mais cumprir os prazos de suas hipotecas e rapidamente se veem excluídos do sistema bancário. Para responder à angústia destes proprietários que correm o risco de perder o seu imóvel, os profissionais imobiliários e financeiros actualizaram uma operação imobiliária muito antiga, a venda com recompra.

Uma resposta à rigidez dos bancos

La venda para recompra destina-se a proprietários que não consigam obter financiamento bancário e que necessitem urgentemente de fundos. Estes podem ser indivíduos muito endividados que contrataram muito crédito ao consumidor e estão lutando para sobreviver. Também podem ser empreendedores que desejam desbloquear dinheiro para seus negócios. Encontram-se sem solução para avançar com os seus projetos porque os bancos se recusam a conceder-lhes um crédito à habitação.

Com os padrões de HCSF (Conselho Superior de Estabilidade Financeira), as condições para obter um empréstimo são cada vez mais rígidas. Seus pagamentos mensais não devem exceder 35% de sua renda. Os bancos têm o direito de derrogar esta regra, mas apenas em alguns arquivos por ano. Para além do HCSF, os critérios de seleção continuam muito desfavoráveis ​​a empresários, reformados, contratos a termo, etc. Essa rígida política de concessão de crédito visando proteger os tomadores se mostra prejudicial para muitos proprietários. Apesar da prestação de garantias para imóveis, os bancos se recusam a emprestar aos proprietários que não marcam todas as caixas usuais. Ao contrário dos bancos anglo-saxões, as organizações financeiras francesas não emprestam apenas com base no valor dos imóveis. Atribuem mais importância à situação profissional do mutuário do que à qualidade do imóvel.

Qual é o princípio de uma venda com recompra?

Para evitar essas restrições bancárias e conseguir liberar caixa, os especialistas em financiamento reintroduziram na prática uma antiga transação chamada venda compromissada. A venda com recompra teria sido praticada desde a Idade Média. A palavra “réméré” vem do latim “redimere” que significa redimir. A venda a prazo é definida pelos artigos 1659 a 1673 do Código Civil. Passou a se chamar venda com direito de resgate em 2009. Algumas empresas falam em portagem imobiliária, mas o princípio continua o mesmo.

Numa venda compromissada, vende o seu imóvel continuando a ocupá-lo com a possibilidade de o comprar de volta ou revender a qualquer momento no prazo de cinco anos. O vendedor recebe fundos através da venda de sua propriedade. Ele pode usá-los para pagar empréstimos ou financiar um projeto. Após a venda, o vendedor continua a usufruir do imóvel. Ele pode muito bem alugá-lo e receber os aluguéis. Assim que desejar, tem a possibilidade de recomprar o imóvel a um preço de recompra definido à partida. O prazo máximo para resgatar o imóvel é definido pelo código civil em cinco anos.

Como em qualquer venda de imóveis, o contrato de compra e venda é uma escritura notarial. Cabe ao cartório notarial instruir a transação e lavrar a escritura de venda que contém as cláusulas específicas da operação. O cartório exerce seu dever de informar alertando o vendedor sobre o preço de venda, que é inferior ao valor de mercado.

As vantagens e perigos de uma venda com recompra?

A venda compromissada é uma solução de último recurso para liberar dinheiro sem passar por um banco. A venda do imóvel é utilizada para quitar empréstimos, financiar a compra de um novo imóvel ou resolver os problemas de fluxo de caixa de uma empresa.

Uma das vantagens da venda com recompra são os emolumentos notariais no resgate, que são de 1,5% contra 7,5% da venda tradicional. O resgate não é uma nova venda, mas um cancelamento da venda inicial. O preço de venda para recompra está abaixo do valor de mercado do imóvel.

Para realizar esta transação, você deve primeiro encontrar um comprador que queira comprar seu imóvel para resgate. Em troca da ocupação do imóvel, o vendedor paga o aluguel após a venda. Para remunerar o comprador, muitas vezes o preço de compra é superior ao preço de venda. Por exemplo, uma propriedade com um valor real de € 300 é vendida para resgate a um preço de € 000 a um investidor que se torna o proprietário total da propriedade. Se o vendedor estiver superendividado, ele liquida seus créditos com o produto da venda e volta a ter direito ao financiamento bancário. Após a venda, o vendedor permanece no imóvel pagando uma indenização equivalente ao valor do aluguel. Ele pode resgatar a propriedade a qualquer momento por € 200. Se não puder ou não quiser comprar de volta a propriedade, tem a opção de revendê-la ao preço de mercado (€ 000) e receber € 215.

O interesse da operação é conseguir liberar recursos com a venda de um imóvel, mantendo o gozo do imóvel por um determinado tempo. Se esteve em incumprimento no seu crédito à habitação, o banco é automaticamente reembolsado através da venda do imóvel. A venda compromissada é também uma forma de pôr fim a uma disputa bancária e evitar um processo de execução imobiliária.

O perigo real de uma venda compromissada é não conseguir resgatar o imóvel dentro do prazo. Para evitar esse desfecho desfavorável, é imprescindível antecipar a saída por buyout determinando de antemão sua capacidade de empréstimo. Você pode entrar em contato com um corretor que pode determinar sua capacidade de financiamento. A venda com recompra pode ser um excelente meio de resolver uma situação financeira delicada desde que bem acompanhada. Há vários anos que empresas especializadas na realização desta montagem podem ajudá-lo, encontrando o comprador certo, a realizar esta operação nas melhores condições.